Kasárna Vyšný se mění!
Areál bývalých kasáren ve Vyšném získalo město od armády do bezúplatného vlastnictví v roce 2008. Od počátku bylo zřejmé, že areál o rozloze téměř 23 hektarů má obrovský rozvojový potenciál s jednoznačným zaměřením na bydlení. Ukázalo se ovšem také, že transformace tohoto typického „brownfieldu“ není vůbec jednoduchou záležitostí. Přestože byl před lety na proměnu bývalých kasáren na lokalitu pro bydlení zpracován regulační plán, nepovedlo se jej z řady příčin uvést v život. Tou nejzásadnější byl návrh odkanalizování celého území, který byl pro své vysoké náklady nad rozpočtové možnosti města.
V roce 2017 byla ateliérem OV Architekti zpracována prostor na prostor bývalých kasáren územní studie (ÚS), která měla být jakousi fúzí nového pohledu na kasárna a platného regulačního plánu. Šlo o snahu najít, i přes velmi restriktivní podmínky regulačního plánu, cestu k realizaci alespoň některých objektů do doby, než začne platit právě vznikající nový územní plán města, který by změnu pohledu umožnil. S jeho schválením ovšem nebylo možné počítat dříve než ve druhé polovině roku 2022. Přestože územní studie přinesla řadu cenných poznatků a nových pohledů na předmětnou lokalitu, ukázalo se, že za existence stávajícího územního plánu a platnosti regulačního plánu, by zahájení přestavby území či nové výstavby narazilo na značné překážky.
Velmi důležitým momentem pro přestavbu kasáren bylo zahájení spolupráce s českobudějovickým architektonickým ateliérem A8000, který se stal hlavním konzultantem projektu a součástí radničního pracovního týmu, který celý proces transformace kasárenského brownfieldu řídí a navrhuje jeho další kroky. Po důkladné analýze lokality, podmínek a limitů jejího rozvoje zejména z hlediska územně plánovacích dokumentací A8000 představil v minulém roce městskému zastupitelstvu tzv. MASTERPLAN – návrh proměny kasáren v novou městskou čtvrť pro zhruba 3.000 obyvatel. Projekt získal název Nový Dvůr.
Kladné přijetí tohoto návrhu zastupiteli napříč všemi politickým kluby bylo velmi důležitým a příznivým zjištěním dávajícím předpoklad úspěšné realizace tohoto projektu, jehož časový rámec je otázkou následujících patnácti či dvaceti let.
Vedle zpracovávání analytických a koncepčních dokumentů bylo nezbytné zastavit chátrání objektů v centrální části kasáren, které se schovaly do náletových dřevin, provést generální úklid okolí objektů, což s sebou přineslo bezpočet prací. Hlavním cílem těchto prací bylo připravit území kasáren k jejich otevření veřejnosti. Satane se se tak oficiálně dne 20. června, na kdy je naplánován den otevřených dveří. Provedené nutné úpravy budov umožní jejich využívání k podnikatelské i nepodnikatelské činnosti. K dispozici pro dočasný pronájem budou objekty bývalého gastrobloku a učebního bloku. Na bývalý „vševojskový sklad“ je zpracována studie využitelnosti pro středisko malých sportů. Bývalé ubytovací bloky přístupné zatím nebudou, je o ně zájem ze strany investorů a provozovatelů domovů pro seniory a domy s pečovatelskou službou. Nedává tedy smysl jejich brzkou konverzi jakkoli blokovat. Ostatní objekty vzhledem ke stavebně technickému stavu zůstanou nepřístupné. Objekt bývalého velitelství nyní využívá k výcviku Policie ČR a jednotka URNA a proto bude též nepřístupný. V centrální části kasáren, která bude již trvale zpřístupněna do doby, než začne revitalizace i zde, bude k dispozici kapacitní parkoviště pro 141 automobilů.
Parkoviště bude sloužit jak pro jednotlivé nájemce a návštěvníky, tak případně i jako produkční plocha pro pořádání venkovních akcí - koncertů, trhů, burz apod. Smyslem otevření kasáren je, aby obyvatelé města toto po pmoho let uzavřené území objevili a začali je postupně „zabydlovat“. Jakékoli dočasné aktivity, které se zde budou odehrávat, budou velmi důležité pro oživení místa a jeho začleňování do organismu města. Pro život a udržitelnost nové městské čtvrti Nový Dvůr je důležité, aby občané postupně přijali území jako neoddělitelnou součást Českého Krumlova a zvykli si jej navštěvovat a využívat. Otevřením město vytváří příležitost pro vznik služeb, které zde nakonec nemusí být pouze dočasné, ale časem se mohou začlenit do organismu nové čtvrti a mohou se zde stát jejich trvalou nabídkou.
Takové řešení přináší spoustu výhod, ale jedna z největších spočívá v tom, že se zde vytvoří životaschopné podhoubí služeb, o které je v místě zájem a zafunguje jako impuls a generátor dalšího rozvoje území.
Toto vše a mnoho budoucího, ale nevznikne bez potřebných investic, a ty nepřijdou bez dobrého PR a propagace investičních příležitostí na území kasáren. Je třeba si uvědomit několik důležitých věcí, bez kterých je rozvoj území zhola nemožný:
- Jedná se o rozvojové území více než 23 ha, jehož revitalizace bude probíhat v horizontu 10 - 20 let. Možná i déle a je investičně zcela mimo možnosti města. Zdaleka nezáleží pouze na tom, že chceme, ale na vnějších vlivech a schopnosti se s nimi vyrovnat. Ty ale mohou být i akcelerátorem rozvoje a do deseti let může mít Český Krumlov novou městskou část. Proto musí být plánovací dokumentace dostatečně flexibilní a umět reagovat na proměny a důsledky vnějších vlivů které mají přímý vliv na rychlost, typ a cenu výstavby. Cenu pro koncového zákazníka nevyjímaje.
- Je naprosto nezbytné si uvědomit, že město musí získat kvalitní investory, protože hrubý odhad finančních nákladů revitalizace na Nový Dvůr se blíží k pěti miliardám korun, a to je bez jakékoli diskuse zcela mimo rozpočtové možnosti města. Kvalitní investory ale nezajímají sliby, ale srozumitelné a viditelné činy. Tam patří například kvalitní projekční připravenost území, která bude garantovat stabilní a jasně čitelné prostředí pro jejich investice. Příprava takové dokumentace je již v plném běhu a město zde spolupracuje s renomovanými dodavateli.
- Abychom nabídkou oslovili investory, musíme jim tuto skvělou příležitost představit. Základním PR kamenem je v tomto ohledu spolupořadatelství celostátní odborné konference Brownfieldy 2021, kterou společně za podpory města pořádají agentura Kateřiny Kubizňákové a Asociace developerů České Republiky. V rámci konference má Český Krumlov k dispozici prostor na představení celého území, jeho kvalit a investičních příležitostí.
- Nezbývá než se těšit na pozitivní reakce, vývoj a co nejrychlejší start konverze území, protože se jedná o nejzásadnější rozvojový projekt města v jeho historii a to jak, co se velikosti záměru, investičních nákladů a rozvojového potenciálu týká! Jedná se zde o výjimečnou příležitost, která může spolu-pomoci navrátit Českému Krumlovu některé ztracené základní atributy města. Lze mezi ně zařadit živoucí městské centrum, pestrost služeb, nabídka pracovních příležitostí mimo segment turistického ruchu, které se zatím nedařilo do města přilákat. Nový bytový fond je pro město naprosto zásadním nástrojem při získávání nedostatkových profesí např. lékaři, učitelé, vzdělaní odborníci apod. O příznivém vlivu na změnu negativních demografických trendů a návratu Českého Krumlova, jako výjimečné destinace pro trvalé bydlení, není třeba vůbec pochybovat!
Revitalizace bývalých kasáren a jeho proměna ve zcela novou městskou čtvrť má velký potenciál zásadním způsobem ovlivnit život města na mnoho let dopředu. Možnost kvalitního bydlení je klíčovým faktorem pro rozvoj každého města. Český Krumlov ztratil za poslední tři dekády zhruba dvě tisícovky svých trvale bydlících obyvatel. Projekt Nový Dvůr je mimořádnou příležitostí, jak dosáhnout ve vývoji počtu obyvatel města kýžené změny a jak významně zvýšit jejich počet se všemi výhodami, které to přináší.